一、承租人有優(yōu)先購買權的規(guī)定
承租人優(yōu)先購買權規(guī)定是出租人如果要售賣自己的房屋的話，承租人享有優(yōu)先購買權利。《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第二十一條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任，人民法院要應予支持。但請求確認出租人和第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院則不予支持。
第二十四條規(guī)定，具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權的;
（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;
（四）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續(xù)的。
二、承租人的法律地位
在房屋拆遷過程中，拆遷人、被拆遷人地位已非常明確，而承租人能否成為“當然”的拆遷當事人，還需依法予以認定。我國拆遷法律規(guī)范中涉及的對承租人的補償安置，是指對法定適格的承租人而言，首先承租人主體適格應當取決于租賃行為是否違反國家禁止性規(guī)定;其次租賃行為是否已依法完成法定程序。有的人認為只要租賃合同生效，無需辦理登記手續(xù)，承租人社會地位就已明確，應當作為拆遷當事人予以確認。對此，本人認為，如果租賃行為未經登記，就不具有對抗第三人的效力，即對抗拆遷人。
（一）房屋租賃權是債權而非用益物權。
房屋租賃權是債權還是用益物權，對確定承租人在拆遷中的法律地位有決定性作用。因為“用益物權是優(yōu)先于所有權的物權。……如果所有人對標的物的占有、使用和收益，與用益物權人對標的物的占有、使用和收益兩者之間發(fā)生沖突，則由用益物權人優(yōu)先占有、使用和收益。”目前相關法律如《房地產管理法》只規(guī)定房屋所有權的登記辦法，并無使用權的登記規(guī)定，即目前尚無關于房屋租賃必須登記的法律規(guī)定。據此，房屋租賃權應系債權而非用益物權。至于今后是否將房屋租賃權納入用益物權的范圍，則不屬本文研究范圍，有興趣的讀者可以查閱相關文章。我們說房屋租賃權不是用益物權，并不是否認房屋租賃權的用益性。正是由于房屋租賃權是具有用益性質的債權這一特征，決定了承租人在拆遷法律關系中的法律地位具有從屬與獨立的雙重屬性。
（二）承租人具有從屬性。
由于房屋使用權是所有權的一項權能，從屬于所有權。《拆遷條例》第四條規(guī)定：“拆遷人應當依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置。”即對所有權人進行安置的原則，在拆除租賃房屋時當然也是首先考慮對被拆遷人進行補償安置，是否對承租人進行補償安置取決于被拆遷人與承租人之間租賃協議的性質及約定。由于不存在拆遷人對被拆遷人及承租人的重復補償安置，所以從這一角度講對承租人的補償取決于被拆遷人的讓渡。所以在拆遷法律關系中，承租人的法律地位在相當程度上從屬于被拆遷人。
（三）承租人具有獨立性。
導致承租人在拆遷法律關系中的地位具有獨立性的原因是租賃權的用益性。由于承租人對承租的房屋享有使用、收益的權利，所以承租人可以就其使用、收益方面因拆遷受到的損失單獨要求補償安置，即承租人的法律地位在某些方面獨立于被拆遷人。需要說明的是，承租人的獨立性不僅體現在權利方面，如獨立的補償請求權、獨立的權利救濟權等，同時也體現在其義務方面，如獨立履行生效法律文書的義務。對此，本文第四部分在分析承租人權利義務時將進行詳細論述，這里不再贅述。
三、承租人優(yōu)先購買權期限是多久
房屋承租人需在十五日內作出是否購買的決定。
《民法典》第七百二十六條 【房屋承租人優(yōu)先購買權】出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權。
優(yōu)先購買權行使期限的長短，體現了對維護承租人居住安全利益、穩(wěn)定財產占有關系、保護善意第三人交易安全三者間的價值衡量。出租人提前3個月通知承租人這一規(guī)定與日益快捷的不動產交易實際情況相違背。對出租人履行通知義務后，承租人優(yōu)先購買權的期限進行了規(guī)定，出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買的，在15日屆滿后，承租人主張優(yōu)先購買權的，人民法院不予支持。
由此可見，出租人履行通知義務的，承租人在接到通知后15日內未行使優(yōu)先購買權的，視為放棄優(yōu)先購買權。同時，結合司法實踐，如果出租人未履行告知義務，自出賣人出賣房屋屆滿1年的，承租人優(yōu)先購買權亦歸于消滅。這不僅有利于鼓勵承租人積極行使自己的權利，也利于維護出租人與第三人交易秩序的安全。
標簽：
承租人的法律地位
承租人有優(yōu)先購買權
