一、房產定金不能超過多少
購房定金比例不能違反法律的規定。
《擔保法》規定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十。
因此，按照上述法律的規定，購房認購書中規定的購房定金的比例不應當超過購房款的20%。比如，購房者要買的商品房的價格是100萬元，那么認購書中規定的購房定金就不能超過20萬元。
二、定金罰則的適用規則
1、不同類型定金的罰則適用
第一，違約定金。所謂違約定金，是指若給付定金一方不履行債務，則其不能向收受定金一方主張返還該定金。質言之，違約定金即以定金作為違約的賠償金，其與違約金均具有間接強制債務履行的效力，且通常兼有證明合同成立即證約定金的作用。
依此，該條不僅規定了違約定金的適用條件，而且但書部分對例外情況亦作了規定。概言之，僅當違約行為致使合同主要目的無法實現，即構成根本違約時，才可適用定金罰則，而在其他輕微違約情形下則不可適用定金罰則。
第二，成約定金。所謂成約定金，是指以交付定金作為主合同成立或者生效的要件。
第三，立約定金。所謂立約定金，是指以交付定金作為訂立合同的擔保。立約定金的目的在于擔保將來能夠正式締約，而這一目的亦為雙方當事人的主要義務，一旦違背該義務則應當適用定金罰則。
第四，解約定金。所謂解約定金，是指以交付定金作為自由解除合同的制裁后果。在此情況下，給付定金一方可以放棄定金為代價而解除合同；而收受定金一方欲解除合同則須加倍返還其定金。
2、定金罰則與違約金和賠償金的適用
如若當事人既約定了違約金，又約定了定金，此時，倘若一方違約，則對方可以選擇適用違約金或者定金罰則。質言之，在此情況下，當事人享有選擇權，可選擇適用違約金條款，亦可選擇適用定金罰則，但二者不能并行適用，僅可擇一行使，并且，該規定的適用主要限于違約定金的情形。
三、定金罰則的法律規定
關于定金罰則，我國現行法以《合同法》第115條和第116條的規定為核心條文。該法第115條規定：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”
依此，當事人在訂立合同之時或者履行合同之前，可約定一方預先向對方支付一定數額的金錢作為債的擔保。《擔保法》第89條規定：“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”因此，當事人在訂立合同時，可以依法約定一方向對方給付一定數額的定金作為債權的擔保，并依照上述規定適用定金罰則。
《合同法》第116規定：“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。”依此，在合同當事人既約定了違約金，又約定了定金的情況下，如果一方違約，對方當事人可以選擇適用違約金或者定金罰則，即對方享有選擇權，可以選擇適用違約金規則，也可以選擇適用定金罰則，但二者不能同時適用。
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房產定金比例
定金罰則的法律規定
